חג'אזי נ' המוסד לביטוח לאומי / חיפה ע"י הלשכה המשפטית

פסק דין

1.זוהי תביעתה של גב' חג'אזי נהאד (להלן" "התובעת") לגמלת הבטחת הכנסה, במסגרתה היא טוענת שאין להפחית מזכאותה לקבל את מלוא גמלת הבטחת ההכנסה עקב ההכנסה שנזקפה לה על ידי המל"ל מ"קרקע עודפת".

2.ביום 16/4/2007 הגישה התובעת תביעתה לגמלת הבטחת הכנסה למל"ל ותביעה זו אושרה כיחידה מחוסרת עבודה החל מחודש 5/07, אלא שהחל מחודש 9/09 הפחית הנתבע את גמלת הבטחת ההכנסה החודשית של התובעת בסך של 240 ש"ח, משום שזקף לזכותה של התובעת הכנסה מ"קרקע עודפת" (ראה סעיף 6 לכתב ההגנה).

3. התובעת בעלת זכויות חכירה ל-98 שנים במקרקעין במגרש מספר 85 בהתאם לתוכנית מפורטת מספר ג/6958 בשטח של 503 מ"ר, באזור מגורים תמרה. (להלן: "המגרש").

על המגרש חל הסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל מיום 22/3/01.

על גבי המגרש הנ"ל בנוי בית מגורים דו קומתי הכולל דירת מגורים אחת ששטחה 139 מ"ר שניצבת מעל קומת עמודים מפולשת.

בדירת מגורים זו, מתגוררת התובעת שהינה רווקה יחד עם הוריה, ודירה זו לא הובאה בחשבון עת חישב הנתבע את זכאותה של התובעת לגמלת הבטחת הכנסה.

4.במוסד לביטוח לאומי נקבע נוהל על פיו אמור לפעול פקיד התביעות במסגרת הפעלת שיקול דעתו בעת קבלת החלטה, האם לשלם למבוטח גמלת הבטחת הכנסה במקרה של "קרקע עודפת" ולפי אותו נוהל שמספרו 5.5.12 – קרקע עודפת, פקיד התביעות צריך לפעול כדלקמן:

"על פי חוות דעת משפטית קרקע שגודלה עד 500 מ"ר, שעליה בנויה דירת המגורים היחידה המשמשת את התובע למגוריו, לא תיחשב כנכס. כלומר: אין להפנות לשמאי בקשה להעריך קרקע עודפת סביב בית התובע אם שטח הקרקע (כולל הבית) אינו עולה על 500 מ"ר.

כאשר דירת המגורים של התובע בנויה על קרקע בשטח העולה על 500 מ"ר יש להפנות לשמאי להעריך את שווי הקרקע סביב הבית כ"קרקע עודפת". בהפניה לשמאי יש לציין את שטח הקרקע הכולל, וכן לבקש מהשמאי לציין לאיזה צרכים אפשר להשתמש בקרקע העודפת.

אין לדרוש מהשמאי לשום רק את השטח שעולה על 500 מ"ר – השמאי יקבע מה גודל הקרקע העודפת שניתן לעשות בה שימוש.

לתשומת לב: השטח של עד 500 מ"ר כולל את שטח הבניין הבנוי עליו!

אם דו"ח השמאי קובע כי אין אפשרות לשימוש בקרקע העודפת – אין להביאה בחשבון.

יוצאים מן הכלל להנחת יסוד זאת הינם מקרקעין שהערך שלהם גבוה במיוחד. כגון: בערים מרכזיות, רמת אביב ג', העיר העתיקה בירושלים וכו'. באזורים אלו יש לשום גם שטחים קטנים יותר, אולם השמאי הוא זה שיקבע אם קיימת קרקע עודפת במקום.

כשיש כמה בעלים לשטח קרקע וכולם בנו את בתיהם על השטח יש לשייך לכל בעלים את החלק היחסי של 500 מ"ר שלו." (ראה נוהל 5.5.12 קרקע עודפת).

5.מנוהל זה עולה, כי כאשר מבוטח תובע גמלת הבטחת הכנסה ויש לו מגרש ששטחו עולה על 500 מ"ר, גם אם המדובר במגרש ששטחו 503 מ"ר, על פקיד התביעות לפנות לשמאי אשר צריך להעריך את שווי המגרש סביב הבית כ"קרקע עודפת" והשמאי אינו נדרש לשום רק את אותו שטח העולה על 500 מ"ר - כמו במקרה שלנו, הוא לא נדרש לשום רק 3 מ"ר, אלא תפקידו של השמאי במקרה הנ"ל הוא לקבוע מה גודל כל הקרקע העודפת שניתן לעשות בה שימוש ולהפיק ממנה הכנסה.

6.בהתאם לנוהל, הופנה עניינה של התובעת לבדיקה של השמאי גלעד יצחקי (להלן: "השמאי").

7.ביום 22/11/09 ניתנה חוות דעתו הראשונה של השמאי וזאת על סמך ביקור במקום שנערך ביום 10/11/09 על ידי שמאי מקרקעין חיים לוי ושמאי מקרקעין נוסף איתי יובל.

8.מחוות דעתו הראשונה של השמאי שניתנה ביום 22/11/09, ניתן ללמוד על המגרש נשוא הדיון שלפנינו, בנוסף לנתונים שכבר צוינו, כי המדובר במגרש פינתי הפונה בחזית אחת לרחוב משני ובחזית נוספת הוא פונה לדרך גישה המובילה לבתי מגורים הנמצאים בסמוך למגרש.

לפי התוכנית שחלה על האזור בו ממוקם המגרש, ועל פי המצב התכנוני החל במקום, שטח של מגרש מינימלי לבנייה הוא 400 מ"ר ומכאן מסיק השמאי שמדובר בקרקע עודפת ששטחה 103 מ"ר. "שטח זה מגלם פוטנציאל לתוספת בנייה בעתיד מעבר לבנייה הקיימת...